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2022-05-13 14:50:47
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作為在北京買(mǎi)賣(mài)產(chǎn)權(quán)房70年、搖過(guò)自住型商品房、也買(mǎi)過(guò)商住兩用房的資深“漂二代”，他常年關(guān)注著北京樓市的各種動(dòng)向和政策。下面，我就3月27日北京商住限購(gòu)政策正式發(fā)布談一些個(gè)人的分析和建議。
3月27日，北京商住限購(gòu)政策發(fā)布后的第一天，北京商住簽約僅3套，可見(jiàn)限購(gòu)對(duì)整體市場(chǎng)簽約影響較大。要知道，在限購(gòu)政策出來(lái)之前，北京商住樓每天的簽約量在200套左右，一年下來(lái)就是5-6萬(wàn)套。
一時(shí)間，市場(chǎng)恐慌情緒達(dá)到極致，未來(lái)商住市場(chǎng)將如何變化，成為整個(gè)市場(chǎng)最關(guān)心的問(wèn)題。不少人甚至判斷北京商住市場(chǎng)價(jià)格將至少下降30，這顯然是火上澆油，讓人坐立不安。
那么北京的商住市場(chǎng)真的會(huì)變得如此不堪嗎？結(jié)論當(dāng)然是否定的！但是！是的！
第一，從供給端來(lái)看，經(jīng)過(guò)這一輪政策，商住這個(gè)名詞已經(jīng)成為歷史，小商住市場(chǎng)將會(huì)消失。小型商住市場(chǎng)的供應(yīng)量即日起固定不變。現(xiàn)在有幾套，將來(lái)也有幾套，稀缺！從北京商住限購(gòu)政策看，未來(lái)所有商業(yè)用地只能建設(shè)500平方米/套以上的純寫(xiě)字樓和商業(yè)用房，可見(jiàn)商住和小商住的稀缺性。因此，從供給端來(lái)看，有人認(rèn)為一個(gè)即將消失的產(chǎn)品價(jià)格會(huì)下降30以上。邏輯是什么？
還有人認(rèn)為，市場(chǎng)可能出現(xiàn)恐慌性拋售，從而導(dǎo)致價(jià)格暴跌。我只想問(wèn)，如果你，你會(huì)賣(mài)嗎？北京房地產(chǎn)無(wú)疑是最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，比現(xiàn)金值錢(qián)上百倍！
因此，市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)恐慌性拋售，而是躺著裝死，等待重生的機(jī)會(huì)。
二是從需求端看。限購(gòu)政策要點(diǎn)要仔細(xì)看。其一，購(gòu)房者限定為無(wú)租戶且需要五年納稅或社保，這簡(jiǎn)直是為五年北漂量身定做。二是暫停銀行商住貸?？辞宄?，是暫停！為什么要停頓？
因?yàn)殂y行信貸不暫停，二手商住市場(chǎng)會(huì)大漲，相當(dāng)于調(diào)控失靈。因此，必須暫停銀行商業(yè)和住宅信貸，以確保市場(chǎng)平穩(wěn)過(guò)渡。信貸何時(shí)恢復(fù)取決于時(shí)機(jī)。
那么，無(wú)房且社保、納稅滿5年的北漂客戶會(huì)選擇購(gòu)房嗎？當(dāng)然會(huì)！但別忘了，北京住宅的限購(gòu)條件是處女貸+連續(xù)納稅60個(gè)月，比商住限購(gòu)條件嚴(yán)格得多，只能買(mǎi)二手住宅。按照目前的二手房?jī)r(jià)格和各種稅費(fèi)，首付比例并不低，所以你不僅要有寶石般的稀缺資質(zhì)，還要有錢(qián)！
為什么只能買(mǎi)二手房？因?yàn)樾路渴袌?chǎng)沒(méi)有機(jī)會(huì)，20日以來(lái)，北京新房供應(yīng)量少得可憐，2017年要優(yōu)先保障自住房?；旧?，北漂一族在一級(jí)市場(chǎng)沒(méi)有機(jī)會(huì)。
因此，北京未來(lái)的房地產(chǎn)格局將變成：一手房是保障北京戶籍的中低收入人群，是優(yōu)先滿足北京本地需求。二手房是改善型市場(chǎng)，是北京戶籍富人的改善（符合條件的富裕北漂也可以），是富人的剛需。而小商住五年就會(huì)成為北漂一族的居住產(chǎn)品（因?yàn)橘?gòu)房資格可以靈活，可能不需要五年）。這個(gè)市場(chǎng)需求會(huì)長(zhǎng)期存在并持續(xù)增長(zhǎng)，人數(shù)會(huì)越來(lái)越多。
試圖用一手房和二手房來(lái)滿足北漂族的居住需求，是在重復(fù)北京無(wú)序發(fā)展的老路，讓北京的教育資源背負(fù)巨大負(fù)擔(dān)。
因此，只有控制小商住規(guī)模，使其穩(wěn)定在一個(gè)數(shù)量級(jí)，才能在一定程度上控制北京常住人口，這也是北京商住限購(gòu)政策想要表達(dá)的核心理念。
有人會(huì)質(zhì)疑，商住都要全款，自己付不起！沒(méi)錯(cuò)。北京有這么多的商住樓。只有付出更高的代價(jià)，才能占據(jù)如此稀缺的資源。
第三，未來(lái)小商住市場(chǎng)將如何變化？我的判斷是短期波動(dòng)不可避免
（開(kāi)發(fā)商可能急于出貨，導(dǎo)致價(jià)格波動(dòng)），中長(zhǎng)期將進(jìn)入慢牛行情。如果商住貸重新放開(kāi)，恐怕會(huì)成為一股爆炸性的紅牛。
最后，對(duì)于在北京打拼尚未買(mǎi)房的朋友，給出兩個(gè)小建議：
第一，有資格購(gòu)買(mǎi)自住型商品房的，要使勁搖，不要放過(guò)一個(gè)樓盤(pán)，不要挑三揀四。這可能是你在北京購(gòu)買(mǎi)70年老宅的最后一根救命稻草。
二是不具備購(gòu)買(mǎi)自住型商品房資格，仍計(jì)劃長(zhǎng)期在京發(fā)展的，請(qǐng)與房東續(xù)簽更長(zhǎng)時(shí)間的租房合同。因?yàn)檫@一輪北京的限購(gòu)政策，租房市場(chǎng)會(huì)暴漲、暴漲、暴漲。
如果我說(shuō)的話對(duì)你有一點(diǎn)用處，請(qǐng)動(dòng)動(dòng)你的手點(diǎn)個(gè)贊，收個(gè)藏，合個(gè)便條，謝謝。
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