關于售后租賃，你只需要知道這些。

“承諾首付3萬，領十年旺鋪，領租，適合小資本投資?！?/p>

“十字路口餐廳孟店，首付30萬先到先得!”出售和出租!”

早在20世紀90年代初，隨著內(nèi)地房地產(chǎn)投資熱潮的出現(xiàn)，上述廣告詞逐漸出現(xiàn)在人們的視野中，直到今天，這類廣告詞所代表的，是一種名為“售后包租”的商品房銷售模式。

01

什么是銷售特許狀

建設部2001年頒布的《商品房銷售管理辦法》第11條規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得將商品房回售資本或者變相回售資本?！狈康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以售后租賃或者變相售后租賃的方式銷售未完工的商品房?！?/p>

同時，根據(jù)《辦法》第四十五條的規(guī)定，本辦法所稱售后租賃，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在一定期限內(nèi)將其購買的商品房代買方出租或者租賃銷售商品房的行為。

因此，售后包租是為了促進銷售，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設出口商品時與買方簽訂房屋銷售合同，在銷售一定時間后由承租人或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以包租形式租賃房屋作為包租期間租金的一部分或支付租金返還的行為。

上海市對此有專門的試行辦法:

上海市房屋售后租賃暫行辦法

買賣雙方應同時簽訂《商品房買賣合同》或《房屋買賣合同》(以下簡稱買賣合同或買賣合同)和《房屋售后租賃合同》(以下簡稱租賃合同)。雙方訂立的買賣合同或買賣合同的補充條款中，應當約定房屋的銷售價格、售后租賃價格的折扣金額或租金返還金額、租賃期限和雙方的權利義務

在路口純直接購買，售后包車多一環(huán)標志起草租船合同的過程。完成這筆交易后，業(yè)主通常對房子沒有直接控制權，也就是沒有交鑰匙。

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02

為什么選擇售后租船合同

最早的售后租賃出現(xiàn)在上世紀六七十年代的美國，隨后在日本和香港開始流行。在20世紀90年代，日本經(jīng)濟泡沫破滅的一系列事件中，都籠罩著售后租賃的陰影。進入內(nèi)地后，這種模式也逐漸流行起來。除了高回報對購房者的誘惑外，開發(fā)商也渴望將其作為一種融資手段。

1

開發(fā)商:見效快的融資工具。

商鋪方面，開發(fā)商保留的商鋪比例越高，商鋪越好，銷售的配件越多，商鋪越差。一些可以賣給業(yè)主的店鋪，通常不需要從業(yè)主那里租回來。

而承諾一定的租金回報(通常是較大且有吸引力的利潤)，可以有效刺激潛在消費者的購買欲望，迅速將房屋出售，讓消費者獲得購買價格。

對于開發(fā)商來說，售后包租的目的并不是“賣房”，而是把商鋪作為一種快速吸收資金的融資工具。

2

消費者:條件誘人，店鋪無限選購，投資理財?shù)暮眠x擇。

開發(fā)商承諾的高回報將讓一些持觀望態(tài)度的消費者放心。在開發(fā)商的宣傳中，房源位置極佳，開發(fā)商全權負責后續(xù)的租賃和運營，消費者可以在獲得產(chǎn)權后等待租金返還。一系列誘人的承諾無疑會打動許多消費者。

上海的住房限購并沒有像預期的那樣放松，公有住房最近也被納入了限購范圍。當商鋪不屬于限購范圍時，一些消費者還會以投資理財為目的，購買租賃商鋪，開店家庭。

03

買賣合同的風險

在售后包租模式下，消費者在高回報下容易疏忽背后的風險。其風險主要存在于以下幾點

資本風險

綜上所述，售后包租多用于開發(fā)商融資，租賃現(xiàn)金一般在開發(fā)商資金緊張時進行。所得款項不得用于項目的后續(xù)開發(fā)、經(jīng)營，而是用于其他目的。而項目資金短缺可能是開發(fā)商資金鏈斷裂的問題，消費者期待的高租金回報也不可避免地迷失在鏡子里。

管理風險

售后包租多出現(xiàn)在店鋪的經(jīng)營中，店鋪的價值在很大程度上取決于店鋪的數(shù)量和經(jīng)營情況。在很多情況下，開發(fā)商往往會將商店描述為極其完美，但在現(xiàn)實中，開發(fā)商往往會在商店建成后將其拋棄，導致商店經(jīng)營不善，利潤微薄，消費者的回心轉意也無從談起。

下面是一個真實的例子:

(2015)壇民初字第1071號

在本案中，原告買受人蔣某以租賃方式購買了一家商店。經(jīng)過現(xiàn)場調(diào)查，他發(fā)現(xiàn)地塊內(nèi)絕大多數(shù)商鋪空置，與開發(fā)商當初承諾的“全球500多個一線品牌入駐”“政府與企業(yè)攜手打造世界一流品牌購物中心”的廣告語言完全不符，于是他向法院提出上訴。

最后，法院認為，商場目前的經(jīng)營狀況和租金收入存在經(jīng)營和投資風險，開發(fā)商無法控制。原告沒有事先對風險情況作出評估，他的疏忽行為所產(chǎn)生的風險是他自己的。

的法律風險

當開發(fā)商違約，消費者尋求賠償時，就會產(chǎn)生法律風險。由于上述風險導致消費者預期失敗，開發(fā)商很容易以資金斷裂或資金不足為由拒絕實施索賠。

還有可能是消費者作為債權人申請破產(chǎn)清算，但受制于一系列繁瑣的破產(chǎn)程序，很難申請破產(chǎn)操作。即使是成功的破產(chǎn)，購房者也可能只能得到欠款的10。

另外，開發(fā)商或會引入自己直接或間接控制的第三方管理公司進行變相的售后包租，這相當于法人的使用注冊資本的獨立地位較低的第三方公司作為自己拒絕執(zhí)行防火墻，導致消費者無法恢復。

看完以上內(nèi)容，大家一定對售后章程有了一定的了解。由于銷售模式本身并不能解釋問題，但由于市場的不確定性和開發(fā)商能力的參差不齊，售后包車案例一般都會伴隨著一系列問題。住房作為一種商品，消費者的合法權益需要得到保護。如何規(guī)避這些風險，如果涉及到，要制定什么樣的訴訟策略，將在下一期售后包車中討論。

結束

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在上海注冊租賃公司

為什么上海機場能獲得410億元的免稅保障收入?

受春運期間新冠肺炎疫情影響，醫(yī)療股大幅上漲。上海機場和白云機場是中國重要的民航樞紐，它們的股價受到了沖擊。不過，北科頭巖投資研究(ID:Beiketouyan)發(fā)現(xiàn)，上海機場的商業(yè)模式與免稅店密切相關，即就地收租:機場旅客提供流量，免稅店持續(xù)貢獻利潤。

想想最近人們對免稅店的狂熱吧:由于獲得牌照，王府井的股價自2月初以來上漲了近6倍。即使是市值為4543億美元的中國民生銀行，自3月底以來也幾乎翻了一番。可以看出，上海機場雖然短期受到疫情的影響，但長期將受益于免稅行業(yè)的高度繁榮。

一、生意簡單，利潤超高

1. 絕對領先，利潤增長>營收增長

a股上市4只機場股:上海機場、白云機場、深圳機場、廈門機場。其中，上海機場始建于1988年，歷史悠久，市值1310億元。而白云機場億元;深圳機場億元;廈門機場億元，這其中上海機場可以說遙遙領先。

上海機場始建于1988年5月，歷史悠久長期以來，作為絕對領先者，不僅市值是絕對領先的，近年來，主要財務數(shù)據(jù)也非常亮眼，營業(yè)收入和利潤增長都是最快的。2013年至2019年，上海機場營業(yè)收入由1億元增長至109億元，年復合增長率遠高于白云機場和深圳機場。

此外，上海機場收入分成，主要包括航空收入和非航空業(yè)務。后者是指航空業(yè)務以外的業(yè)務，包括商業(yè)零售、餐飲、廣告、辦公租賃、值機柜臺租賃等。

其中，公司的非航空收入占比約為60。這主要是因為目前上海機場的起落架已經(jīng)接近上限，所以航空收入是公司相對穩(wěn)定的收入。但是，機場免稅店業(yè)務無投資、無風險、收益確定性高。此外，上海機場有自己的客流，保證了穩(wěn)定的客流收入。因此，非航空收入增長迅速。

2. 盈利能力提高，50凈利率殺光所有民航企業(yè)

在北客頭言看來，企業(yè)的盈利能力直接決定了企業(yè)的價值。其中，銷售毛利率是公司銷售凈利率的基礎。如果毛利率不夠高，就不可能盈利。因此，毛利率和凈利率是衡量企業(yè)盈利能力的重要指標。與同行業(yè)可比公司相比，公司2019年凈利潤率和毛利率逐年上升，上海機場的毛利率、凈利潤率和ROE均處于行業(yè)領先地位。

二是受益于天氣、地理、人和，護城河明顯

那么，上海機場為什么有如此高的盈利能力呢?恐怕是對的時間，對的地點。

全年免稅保障收入410億元

近年來，上海機場的利潤與市盈率同步上升，實現(xiàn)戴維斯雙翻番，也主要是因為大家看好其免稅收入的預測。上海機場免稅店將于2019年實現(xiàn)營業(yè)收入1億元，占其利潤和同比增長的70，成為收入和利潤占比最高的業(yè)務，也是未來上海機場最重要的熱點。

目前，上海機場的免稅業(yè)務收入處于快速增長階段，這是基于銷售提成和保本租金。2018年9月，上海機場與上海機場簽訂《上海浦東機場免稅店項目經(jīng)營權轉讓合同》。2019年至2025年，按比例支付7年免稅保障收入410億元。

2. 良好的位置

不同機場之間的利潤和市場價值差異是由公司的區(qū)位優(yōu)勢和機場的生命周期決定的。廈門僅定位為區(qū)域性樞紐機場，深圳處于樞紐機場初期，白云樞紐機場處于發(fā)展階段，首都機場正在成長為全球樞紐機場。上海是中國最大的經(jīng)濟中心城市，位于亞洲、歐洲和北美航空大三角的末端。因此，上海機場作為超級樞紐的地位相對穩(wěn)定，客流具有較強的連續(xù)性。

3.機場“流量營銷”

我們現(xiàn)在都知道交通是有價值的，機場有自己的交通。圖中旅客吞吐量實際上是免稅交通量。浦東機場幾乎壟斷了華東地區(qū)的客流，不用擔心被別人分流，也保證了現(xiàn)金收入的源源不斷。

得益于政策定位，浦東機場客流量占比在國內(nèi)機場中最高。2019年，國內(nèi)機場吞吐量1億人次，比上年增長。上海浦東機場實現(xiàn)旅客吞吐量1萬人次，其中+地區(qū)旅客吞吐量1萬人次，比北京首都機場多出1040多萬人次。

可以看出，上海機場的機場水平最高，旅客吞吐量最高，航班波幅最密集，是長三角機場的核心。因此，航空收入在一定程度上得到了保證，并且貢獻給公司的利潤大部分是非航空業(yè)務，主要是免稅、廣告和商業(yè)。2019年，公司商業(yè)餐飲收入1億元，占總營收的比重同比上升，主要是因為巨大的客流和巨大的采購潛力為公司非航空業(yè)務的發(fā)展提供了充分的保障。

第三,總結

上海機場的區(qū)位優(yōu)勢和出行結構是公司的核心競爭力。在公司未來的收入和利潤增量中，很大比例的免稅業(yè)務是高增長價值的重點業(yè)務，是優(yōu)秀商業(yè)模式的核心資產(chǎn)。與其他一線城市的上市機場相比，上海機場是最新一輪擴張中唯一不需要外部融資的機場，資產(chǎn)負債率為13。2015 - 2019年，上海機場毛利率超過45，凈利潤率超過40,ROE超過12,ROIC超過10。其良好的商業(yè)模式和優(yōu)秀的現(xiàn)金流，使其成為資本市場青睞的目標。